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Condominio e problematiche immobiliari


Il contratto d'appalto

La disciplina dell'appalto
L'appalto e i rapporti condominiali
La responsabilità per danni verso terzi.

Il Codice civile tratta del contratto di appalto nel Libro IV, Titolo III, Capo VII, artt. da 1655 a 1677. La più accreditata dottrina fa rientrare l'appalto nella categoria dei rapporti giuridici di lavoro, accanto al contratto d'opera (art. 2222, Codice civile) ed al rapporto di lavoro subordinato (art. 2094, Codice civile ). Nell'ambito di questa categoria vengono sottolineati il carattere peculiare dell'appalto quale tipico contratto di risultato e la sua collocazione tra i rapporti giuridici di diritto commerciale.

L'art. 1655, Codice civile recita: "l'appalto è il contratto con il quale una parte assume con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in denaro".

l'appaltatore deve necessariamente essere un imprenditore commerciale ai sensi dell'art. 2082, Codice civile o disporre di una organizzazione di tipo imprenditoriale.

L'art. 2222, Codice civile stabilisce che è prestatore d'opera colui che si obbliga, verso un corrispettivo, a compiere un'opera o un servizio con il lavoro o prevalentemente proprio o dei familiari.

L'elemento distintivo dei due contratti è dato dall'intervento dell'attività lavorativa personale dell'esecutore dell'opera espressamente contemplata nella locazione d'opera ed altrettanto esclusa nel contratto d'appalto. L'autonomia nella organizzazione del lavoro accomuna i due tipi contrattuali e li distingue invece da rapporti di lavoro subordinato, nei quali il prestatore di lavoro subordinato (art. 2094, Codice civile) si obbliga mediante retribuzione a collaborare nell'impresa prestando il proprio lavoro intellettuale o manuale alle dipendenze e sotto la direzione dell'imprenditore. Nel contratto di appalto l'art. 1658, Codice civile prevede che la materia, se non diversamente sancito dalla convenzione o dagli usi, deve essere fornita dall'appaltatore.

La disciplina dell'appalto

Nella vendita è previsto che il rischio per la perdita della cosa di regola passa in capo all'acquirente dal momento della stipula del contratto. La garanzia per vizi (art. 1490, Codice civile ) o mancanza di qualità (art. 1497, Codice civile ) sono soggette a decadere se il compratore non provvede alla denunciatio entro otto giorni dalla scoperta o a prescriversi entro l'anno dalla consegna (art. 1495, Codice civile ).

Nel contratto d'opera la responsabilità per vizi occulti conosce il duplice termine di otto giorni per la denuncia e di un anno dalla consegna dell'opera per l'esercizio dell'azione.

La disciplina del contratto di appalto comprende una norma come quella dell'art. 1669, Codice civile per i gravi difetti o il pericolo di rovina nelle costruzioni a lunga durata. Gli aspetti della disciplina prevista dal Codice civile sono:

  • Autonomia dell'appaltatore nell'organizzazione del lavoro. Corollario di tale principio è che il cosiddetto rischio del cantiere grava sull'appaltatore e che, salvi particolari casi di malaccorta scelta dell'impresa da parte del committente, quest'ultimo rimane esente da responsabilità per sinistri che possono accadere durante la esecuzione dei lavori, salvo i casi del D.Lgs. 14-08-1996 n. 494.
  • Mancanza di una particolare forma per la stipula del contratto. Non è prevista alcuna forma speciale per la stipula dei contratti di appalto. Le parti possono quindi concludere dette convenzioni solo verbalmente, anche se nella pratica si fa quasi esclusivo ricorso alla forma scritta, soprattutto per i rapporti di maggior contenuto economico.
  • Obbligo dell'appaltatore di non modificare l'opera promessa. L'obbligazione assunta dall'appaltatore consiste nella promessa di eseguire una opera determinata con forme e caratteristiche ben precise. Il committente ha il diritto di pretendere che gli venga consegnata l'opera prevista nel contratto, esente da difformità e da vizi. Al fine di tutelare detto suo diritto al committente vengono dati speciali rimedi (artt. 1667, 1668, 1669, Codice civile).
  • Diritto del committente di ottenere variazioni della opera. Gli artt. 1659, 1660 e 1661 trattano delle variazioni dell'opera, distinguendo i vari casi a seconda che le variazioni siano concordate tra le parti, siano rese necessarie da circostanze obbiettive o siano ordinate dal committente. In dette norme il legislatore ha contemperato l'interesse del committente di apportare modifiche all'opera in contratto per necessità o anche per mero piacere, e l'interesse dell'appaltatore di non vedere modificare l'oggetto della propria obbligazione in modo tale da mettere in difficoltà la propria organizzazione o da rendere meno conveniente il contratto già stipulato.
  • Diritto del committente di recedere unilateralmente. Il legislatore considera che il committente sia l'unico interessato all'esecuzione dell'opera, mentre l'appaltatore dovrebbe unicamente mirare alla remunerazione in denaro. Per tale motivo l'art. 1671, Codice civile consente il recesso unilaterale del committente, il quale unicamente tenuto a tenere indenne l'appaltatore delle spese sostenute, del lavoro eseguito e del mancato guadagno.
  • Diritto del committente di verificare l'opera nel corso dei lavori. L'art. 1662 prevede tale diritto a favore del committente e implicitamente obbliga l'appaltatore a consentire le ispezioni ed i controlli durante lo svolgimento dei lavori, che naturalmente dovranno avvenire a spese del committente e senza intralciare l'esecuzione dell'opera. Se viene constatato che l'esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto o a regola d'arte, il committente può imporre un termine entro il quale l'appaltatore deve conformarsi a tali condizioni. Decorso il termine inutilmente, può risolvere il contratto per inadempimento.
  • Divieto del subappalto. Tale impostazione viene in una certa misura confermata anche dall'art. 1674, Codice civile, il quale consente al committente di recedere dal contratto se muore l'appaltatore e gli eredi di quest'ultimo non danno affidamento per la buona esecuzione dell'opera o del servizio.
  • Determinazione del corrispettivo. Per legge (art. 1657 ) il prezzo dell'appalto, se non è stabilito dalle parti, può essere determinato facendo ricorso alle tariffe, se esistenti, o diversamente, viene fissato dal giudice. Di solito le parti stabiliscono il prezzo o in modo unitario e invariabile per tutta l'opera (appalto a forfait o a corpo) o stabilendo i prezzi unitari per ciascun tipo di lavoro o di intervento (appalto a misura) oppure, più raramente, stabilendo altri criteri che tengono conto della quantità di lavoro impiegata dall'appaltatore (es. appalto ad ore). Nell'appalto a forfait le eventuali variazioni concordate dell'opera non danno luogo ad incremento del corrispettivo, salva diversa pattuizione (art. 1659, Codice civile ).
  • Revisione del prezzo. Il rischio che l'opera risulti più onerosa per effetto di circostanze sopravvenute nel corso dei lavori grava di regola sull'appaltatore. Solo se i maggiori oneri dipendono da imprevedibili aumenti del costo dei materiali o della manodopera, l'appaltatore può chiedere la revisione del prezzo, e solo limitatamente alla parte di aumento che eccede il decimo del corrispettivo già convenuto. La norma di cui all'art. 1664 codice civile è derogabile, nel senso che le parti possono accordarsi di porre interamente a carico dell'appaltatore il rischio derivante dalla sopravvenuta maggiorazione dei costi. Il Codice civile (art. 1664) contempla un egual meccanismo di revisione anche in riferimento ad una minore onerosità dell'opera, ma per ovvie considerazioni tali casi non trovano frequenti applicazioni nella pratica.
  • Garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. Quando l'appaltatore ha ultimato l'opera e vuole essere pagato dal committente, quest'ultimo è tenuto a procedere alla verifica della medesima e, ove ne ricorrano i presupposti, alla sua accettazione. Con l'accettazione viene meno la possibilità di protestare per le difformità e per i vizi palesi o riconoscibili e si realizza il diritto dell'appaltatore di pretendere il pagamento del corrispettivo. Al committente è dovuta la garanzia per i vizi occulti, o taciuti in malafede dall'appaltatore, il quale sarà tenuto alla eliminazione dei vizi o alla riduzione del prezzo proporzionalmente alla gravità dei vizi lamentati. L'azione si prescrive entro il termine di due anni dalla consegna dell'opera e il Committente per poterla esercitare, è tenuto a denunciare i vizi all'appaltatore entro il termine perentorio di sessanta giorni dalla loro scoperta.
  • La responsabilità per la rovina degli edifici. Oltre che con la garanzia appena illustrata, il costruttore di edifici o di immobili destinati a lunga durata, risponde nei confronti del committente o dei suoi aventi causa in virtù delle speciali disposizioni contenute nell'art. 1669 Codice civile. Esse prevedono l'obbligo dell'appaltatore di provvedere al risarcimento del danno se, entro il decennio dal suo compimento, l'opera rovina in tutto o in parte o presenti pericolo di rovina o gravi difetti. L'art. 1669, Codice civile, non limita in realtà il contenuto dell'azione al solo risarcimento del danno. Secondo alcune decisioni, pertanto rimane nella possibilità dell'attore di scegliere fra la domanda intesa ad ottenere l'equivalente pecuniario del danno, commisurato al costo delle opere necessarie per eliminare i difetti, oppure la condanna dell'appaltatore alla eliminazione diretta dei medesimi. Per la giurisprudenza, nel concetto di "gravi difetti" vanno compresi anche vizi, che, pur non incidendo direttamente sulla statica del fabbricato, ne compromettono in modo grave la funzione cui esso è destinato. Quanto ai termini per la proposizione della domanda, la giurisprudenza ha affermato che nel corso del decennio devono essersi verificati il fatto conoscitivo circa la gravità dei difetti che affliggono l'edificio e la dipendenza dei medesimi dalla attività di esecuzione dell'opera svolta dall'appaltatore. Il grado di conoscenza, poi, deve essere "serio ed effettivo", quale risulta, il più delle volte, non dall'esame del solo aspetto delle opere, ma dalla acquisizione di un ponderato giudizio tecnico. Il termine di decadenza dell'art. 1669 Codice civile, primo comma, che impone di far denunzia dei vizi all'appaltatore nell'anno dalla scoperta, decorre da tale momento e pertanto può essere fatta anche dopo la scadenza del decennio, purché entro l'anno dal verificarsi del momento conoscitivo. E', in ogni caso, onere del committente provare di avere denunciato i vizi dell'appaltatore entro l'anno della scoperta. Il costruttore è responsabile anche per i difetti determinati da vizio del suolo, spettando all'appaltatore valutare le caratteristiche geologiche del terreno su cui l'edificio viene costruito. L'appaltatore è tenuto ad eseguire l'opera con la diligenza e la perizia inerenti alla sua attività professionale e risponde di vizi che avrebbe dovuto conoscere e prevedere; egli va esente da tale responsabilità solo quando il committente, benché avvisato dall'appaltatore circa l'inidoneità delle opere, abbia insistito perché venissero comunque eseguite. L'azione di responsabilità ex art. 1669 può essere esercitata dal committente, dai suoi aventi causa, nonché dagli acquirenti, stessi del costruttore quando sia anche parte del contratto di compravendita dell'edificio o di parti di esso.

L'appalto e i rapporti condominiali

Nella gestione del condominio si ha modo di applicare la disciplina del contratto di appalto in tre circostanze:

  1. Quando il condominio è committente di notevoli opere edili;
  2. Quando il condominio deve gestire servizi particolarmente onerosi, come quello di giardinaggio o di pulizia delle parti comuni;
  3. Quando nell'edificio costruito di recente si evidenziano gravi difetti che interessano le parti comuni.

Per quanto riguarda l'esecuzione di opere di notevole entità è necessario richiamare la disciplina degli artt. 1135 e 1136, Codice civile in tema di attribuzioni e composizione dell'assemblea. Le riparazioni straordinarie di notevole entità debbono essere deliberate dall'assemblea attraverso il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Se gli interventi consistono in vere e proprie innovazioni, le maggioranze da richiedere sono quelle previste dal quinto comma dell'art. 1136, Codice civile, e cioè la maggioranza dei condomini e almeno due terzi del valore dell'edificio.

Particolarmente frequenti sono le problematiche che insorgono nei condominii a proposito della gestione di taluni servizi per la sussistenza di situazioni ibride dove il rapporto contrattuale stipulato dall'amministratore debba ritenersi di appalto o di locazione d'opera o di lavoro subordinato.

Si dovrà decidere tenendo presente i criteri distintivi delle tre figure contrattuali, con precisazione che nel condominio è inconcepibile un controllo del lavoratore subordinato quale si realizza nella gestione delle imprese.

L'amministratore condominiale di regola non sta nell'edificio e non dispone dei mezzi necessari per controllare il lavoratore subordinato e per impartirgli frequenti direttive. Ciò comporta delle difficoltà a decidere la disciplina giuridica da applicare e la impossibilità di giudicare se il prestatore del lavoro ha esercitato la propria attività con vincolo di subordinazione o meno, tanto che sovente i giudici dirigono le indagini sulla sussistenza o meno di una organizzazione a impresa (normale o artigiana) in capo al medesimo.

Grande rilievo ha acquistato nella gestione dei condominii la particolare responsabilità del costruttore per la rovina degli edifici (art. 1669, Codice civile ). Tale indirizzo ha comportato una più vasta applicazione della norma anche nel campo condominiale. Inoltre la giurisprudenza, ha riconosciuto la legittimazione dell'amministratore ad agire in applicazione dell'art. 1669, per i vizi costruttivi che riguardino le parti comuni dell'edificio. Si ritiene che l'azione in parola rientri tra gli atti conservativi di cui all'art. 1130, codice civile, e che pertanto l'amministratore possa agire anche in mancanza di preventiva delibera assembleare.

L'amministratore è invece privo di legittimazione, salvo il conferimento di apposito mandato, nell'ipotesi di responsabilità contrattuale dell'appaltatore per vizi relativi alle parti comuni dell'edificio, perché tale legittimazione spetta ai singoli condomini nei cui confronti l'appaltatore si è obbligato.

Il pagamento del prezzo dell'appalto è dovuto all'appaltatore dal soggetto che ha stipulato il contratto, cioè dal condominio se lo stipulante fu l'amministratore o condomino munito di procura, oppure dal condomino se abbia agito individualmente, e ciò anche nel caso in cui le opere siano state eseguite su parti comuni.

Nell'ipotesi di gravi vizi di costruzione che interessino soltanto alcuni appartamenti di un edificio condominiale, l'azione di risarcimento dei danni connessa alla garanzia di cui l'art. 1669 Codice civile va proposta dai proprietari nei confronti dell'appaltatore, senza necessità di chiamare in causa gli altri condomini. Si rivela, peraltro, che, in sede di esecuzione del danno in forma specifica, può nascere conflittualità coi restanti condomini, qualora, per l'esecuzione delle opere, sia necessario il loro consenso.

L'appalto e la responsabilità per danni verso terzi.

Per i danni arrecati a terzi durante l'esecuzione delle opere, risponde direttamente l'appaltatore. Il committente condominio non è di regola responsabile dei danni che i terzi abbiano subito per colpa dell'appaltatore o delle persone che agiscono sotto la sua sorveglianza. Una responsabilità del condominio può essere prospettata quando il committente si sia intromesso direttamente ed attivamente nella esecuzione materiale delle opere, causando il danno come conseguenza di tale ingerenza, ovvero quando abbia affidato l'opera ad un appaltatore palesemente privo della organizzazione necessaria o della capacità tecnica per eseguire l'opera oppure quando il condominio in persona dell'amministratore abbia mantenuto la custodia dell'immobile o della parte di esso interessata dai lavori.

Per quanto riguarda la responsabilità del condominio in caso di furti negli appartamenti verificatesi nelle singole unità, si deve rilevare una certa discordanza nelle decisioni. La giurisprudenza (Appello Milano 16 maggio 1997, n. 1548) ha affermato, che la corresponsabilità colposa per i furti nelle abitazioni deve senz'altro ascriversi anche al condominio, e trova fondamento nel fatto di avere tollerato che la ditta appaltatrice si servisse di mezzi non adeguati a garantire la sicurezza altrui, imponendo dunque un onere attivo di controllo al condominio.

Il condominio ha l'obbligo di verificare se le misure adottate appaiano "indiscutibilmente idonee a costituire una situazione di pericolo per la facilità di accesso di estranei alle abitazioni", in altre parole la inadeguatezza deve essere evidente ed apparire ad un esame sommario. Un'altra decisione della stessa Corte di appello di Milano sembra giungere a diversa conclusione, nel senso di escludere che l'obbligo di custodia del condominio debba riguardare anche le impalcature realizzate sulle facciate, ritenute estranee alla sfera istituzionale di custodia del condominio (Appello Milano 16 maggio 1997, n. 1548; Appello Milano 11 marzo 1997, n. 670).




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