Una buona notizia per i proprietari di casa

Lettera del 5 luglio 2002

Gent.ma redazione dei proprietari di casa: vi scrivo per comunicarvi una buona notizia. Di recente vi siete occupati del destino dei vecchi contratti di locazione ad equo canone che entrano nel nuovo regime normativo. Se ne era occupato l'avv. Paolo Gatto, ed avevo anche scritto una lettera per commentare l'iniquità dell'art. 2 comma 6 interpretato come rinnovo 4 anni + 4 anni.

Ebbene, ecco la sentenza del Tribunale di Genova:

TRIBUNALE DI GENOVA 30.4.2002 - est. Tuttobene

IL GIUDICE a scioglimento della riserva formulata all'udienza del 15/3/02, osserva quanto segue. E' pacifico che il rapporto locativo di cui si tratta, sorto nei decenni passati, subì ripetuti rinnovi taciti fino al 31/12/99, e non fu disdettato neppure per tale data.

Il contratto è pertanto venuto a ricadere nell'ambito applicativo della legge 9/12/98 n. 431, la quale, nell'ultimo comma dell'articolo 2, prevede che "i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma del presente articolo". A sua volta, il comma 1 dell'articolo citato dispone che "Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all' articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.

In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni". Il problema da risolvere diventa dunque se il richiamo operato dall' ultimo comma dell'articolo 2, che testualmente riguarda tutte le disposizioni del primo comma, comporti l'applicabilità, ai contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della nuova legge, anche della regola che limita a casi speciali la facoltà di disdetta da parte del locatore dopo il primo quadriennio.

Secondo la intimata il rapporto locativo, che con la mancata disdetta per la scadenza del 31/12/99 si era rinnovato ai sensi della normativa sopracitata, avrebbe potuto essere disdettato, alla data del 31/12/03, solo in presenza dei motivi di cui all' art. 3 della nuova disciplina. Tale tesi non appare condivisibile, in quanto la norma in esame identifica con riferimento alla stipulazione del contratto, cioè richiamando uno specifico evento storico, il quadriennio terminato il quale non è possibile la libera disdetta da parte del locatore.

Ciò rende evidente come la norma in esame, pur facendo parte del gruppo di regole richiamate in blocco dall'ultimo comma dell'articolo 2, non sia applicabile ai contratti stipulati prima del'entrata in vigore della nuova legge, trattandosi di rapporti in relazione ai quali non si realizza la fattispecie cui il legislatore ha condizionato l'esclusione della facoltà di disdetta. Ed invero, al momento in cui il contratto perviene alla sua prima scadenza quadriennale dopo l'entrata in vigore della nuova legge, il locatore potrà comunicare la disdetta ( ove, beninteso, ciò sia possibile ai sensi della normativa originariamente applicabile al rapporto, che resta operativa ai sensi dell'articolo 14 u.c. L. 431/98), ovvero accedere ad un rinnovo: in questo caso, decorso il nuovo termine di durata del rapporto, non si verserà più nell'ipotesi della scadenza del primo quadriennio successivo alla stipulazione, e quindi il regime applicabile sarà quello di cui al secondo periodo del primo comma dell'articolo 2 citato.

Tale lettura delle norme in esame, oltre ad apparire l'unica rispettosa della lettera della legge, trova conferma in due ordini di considerazioni. Sul piano formale, deve ritenersi che il legislatore, se avesse voluto introdurre un regime diverso da quello testé delineato, avrebbe precisato nell'ultimo comma dell' articolo 2 che il richiamo al primo comma per i contratti stipulati prima del vigore della nuova legge doveva intendersi a prescindere dalle limitazioni poste dalla prima parte della norma richiamata con riferimento alla data della stipulazione del contratto.

Sul piano dalla ratio legis, va poi osservato che, nella nuova disciplina delle locazioni abitative, la previsione di una durata del rapporto estesa tendenzialmente per due quadrienni costituisce, come già era avvenuto con la normativa dei c.d. "patti in deroga" una contropartita, per il conduttore, alla liberalizzazione del canone, attuata compensando la maggiore onerosità del rapporto con una ragionevole aspettativa di congrua durata dello stesso. Nessuna esigenza di tal genere può invece porsi con riferimento ai contratti in cui, essendo già intervenuto un rinnovo, si è comunque superata la soglia minima di due quadrienni posta dal legislatore.

Venendo quindi al rapporto per cui è causa, deve escludersi che, per la scadenza del 31/12/03 (termine del quadriennio successivo al primo rinnovo tacito intervenuto sottoil vigore della legge n. 431 del 1998) la disdetta da parte del locatore fosse possibile nei soli casi previsti dall'art. 3 della nuova legge. La disdetta inviata per tale scadenza deve pertanto essere ritenuta valida ed efficace.

P.Q.M. visto l' articolo 665 c.p.c., ordina a Spanedda Anna Maria di rilasciare l'immobile per cui è causa, con termine dilatorio per l'esecuzione al 1/1/04, e con riserva delle eccezioni sollevate dalla parte convenuta, per la trattazione delle quali ordina la trasformazione del rito e fissa, per la comparizione delle parti nonchè per la discussione ai sensi dell'articolo 420 c.p.c., l'udienza del 31/1//03 ore 12.30, fissando al 30/10/02 per l'attore, ed al 30/11/02 per il convenuto, il termine perentorio per l'eventuale integrazione degli atti difensivi.

Spero che vorrete pubblicare la sentenza sul vostro sito in modo da informare il maggior numero possibile di proprietari di casa.

Cordiali saluti.

Mario Chiusi