Una buona notizia per i proprietari di casa
Lettera del 5 luglio 2002
Gent.ma redazione dei proprietari di casa: vi scrivo per comunicarvi una buona notizia. Di recente vi siete occupati del destino dei vecchi contratti di locazione ad equo canone che entrano nel nuovo regime normativo. Se ne era occupato l'avv. Paolo Gatto, ed avevo anche scritto una lettera per commentare l'iniquità dell'art. 2 comma 6 interpretato come rinnovo 4 anni + 4 anni.
Ebbene, ecco la sentenza del Tribunale di Genova:
TRIBUNALE DI GENOVA 30.4.2002 - est. Tuttobene
IL GIUDICE a scioglimento della riserva formulata all'udienza del 15/3/02, osserva
quanto segue. E' pacifico che il rapporto locativo di cui si tratta, sorto nei
decenni passati, subì ripetuti rinnovi taciti fino al 31/12/99, e non fu
disdettato neppure per tale data.
Il contratto è pertanto venuto a ricadere nell'ambito applicativo della
legge 9/12/98 n. 431, la quale, nell'ultimo comma dell'articolo 2, prevede che
"i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della presente
legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma del presente articolo".
A sua volta, il comma 1 dell'articolo citato dispone che "Le parti possono
stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi
i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi
i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui all' articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni
e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti il diritto di attivare
la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare
all'altra parte almeno sei mesi della scadenza. La parte interpellata deve rispondere
a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della
raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto
alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui
al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni".
Il problema da risolvere diventa dunque se il richiamo operato dall' ultimo comma
dell'articolo 2, che testualmente riguarda tutte le disposizioni del primo comma,
comporti l'applicabilità, ai contratti stipulati prima dell'entrata in
vigore della nuova legge, anche della regola che limita a casi speciali la facoltà
di disdetta da parte del locatore dopo il primo quadriennio.
Secondo la intimata il rapporto locativo, che con la mancata disdetta per la scadenza
del 31/12/99 si era rinnovato ai sensi della normativa sopracitata, avrebbe potuto
essere disdettato, alla data del 31/12/03, solo in presenza dei motivi di cui
all' art. 3 della nuova disciplina. Tale tesi non appare condivisibile, in quanto
la norma in esame identifica con riferimento alla stipulazione del contratto,
cioè richiamando uno specifico evento storico, il quadriennio terminato
il quale non è possibile la libera disdetta da parte del locatore.
Ciò rende evidente come la norma in esame, pur facendo parte del gruppo
di regole richiamate in blocco dall'ultimo comma dell'articolo 2, non sia applicabile
ai contratti stipulati prima del'entrata in vigore della nuova legge, trattandosi
di rapporti in relazione ai quali non si realizza la fattispecie cui il legislatore
ha condizionato l'esclusione della facoltà di disdetta. Ed invero, al momento
in cui il contratto perviene alla sua prima scadenza quadriennale dopo l'entrata
in vigore della nuova legge, il locatore potrà comunicare la disdetta (
ove, beninteso, ciò sia possibile ai sensi della normativa originariamente
applicabile al rapporto, che resta operativa ai sensi dell'articolo 14 u.c. L.
431/98), ovvero accedere ad un rinnovo: in questo caso, decorso il nuovo termine
di durata del rapporto, non si verserà più nell'ipotesi della scadenza
del primo quadriennio successivo alla stipulazione, e quindi il regime applicabile
sarà quello di cui al secondo periodo del primo comma dell'articolo 2 citato.
Tale lettura delle norme in esame, oltre ad apparire l'unica rispettosa della
lettera della legge, trova conferma in due ordini di considerazioni. Sul piano
formale, deve ritenersi che il legislatore, se avesse voluto introdurre un regime
diverso da quello testé delineato, avrebbe precisato nell'ultimo comma
dell' articolo 2 che il richiamo al primo comma per i contratti stipulati prima
del vigore della nuova legge doveva intendersi a prescindere dalle limitazioni
poste dalla prima parte della norma richiamata con riferimento alla data della
stipulazione del contratto.
Sul piano dalla ratio legis, va poi osservato che, nella nuova disciplina delle
locazioni abitative, la previsione di una durata del rapporto estesa tendenzialmente
per due quadrienni costituisce, come già era avvenuto con la normativa
dei c.d. "patti in deroga" una contropartita, per il conduttore, alla
liberalizzazione del canone, attuata compensando la maggiore onerosità
del rapporto con una ragionevole aspettativa di congrua durata dello stesso. Nessuna
esigenza di tal genere può invece porsi con riferimento ai contratti in
cui, essendo già intervenuto un rinnovo, si è comunque superata
la soglia minima di due quadrienni posta dal legislatore.
Venendo quindi al rapporto per cui è causa, deve escludersi che, per la
scadenza del 31/12/03 (termine del quadriennio successivo al primo rinnovo tacito
intervenuto sottoil vigore della legge n. 431 del 1998) la disdetta da parte del
locatore fosse possibile nei soli casi previsti dall'art. 3 della nuova legge.
La disdetta inviata per tale scadenza deve pertanto essere ritenuta valida ed
efficace.
P.Q.M. visto l' articolo 665 c.p.c., ordina a Spanedda Anna Maria di rilasciare
l'immobile per cui è causa, con termine dilatorio per l'esecuzione al 1/1/04,
e con riserva delle eccezioni sollevate dalla parte convenuta, per la trattazione
delle quali ordina la trasformazione del rito e fissa, per la comparizione delle
parti nonchè per la discussione ai sensi dell'articolo 420 c.p.c., l'udienza
del 31/1//03 ore 12.30, fissando al 30/10/02 per l'attore, ed al 30/11/02 per
il convenuto, il termine perentorio per l'eventuale integrazione degli atti difensivi.
Spero che vorrete pubblicare la sentenza sul vostro sito in modo da informare il maggior numero possibile di proprietari di casa.
Cordiali saluti.
Mario Chiusi