I proprietari di casa

1. Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei tribunali).
   
   
2. Il termine di grazia. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere il "termine di grazia", cioè un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare (in genere si tratta di una bella regalia che viene concessa legalmente all'inquilino che può così restare in casa d'altri un po' più a lungo a spese della proprietà, altri tre mesi circa di abbuono).
   
   
3. Convalida. Se non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato ed il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile circa un mese dopo (se va bene) la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica.
   
   
4. L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non se ne va con le sue gambe entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica e che in difetto si procederà con l'esecuzione forzata (si vede che il termine per il rilascio già fissato dal Giudice non vale niente e bisogna ridirglielo; la notifica di solito avviene a mezzo posta, o a mezzo assistenti del tribunale, per cui se l'inquilino non si trova a casa, ritorna all'ufficio postale o nella Casa Comunale e lì resta, se non la vuole andare a ritirare, fino al termine della compiuta giacenza, uno o due mesi circa e i tempi si prolungano ulteriormente).
   
   
5. Monitoria di sgombero. Se non basta ancora e l'inquilino persiste nell'immobile, allora occore procedere con la "monitoria di sgombero", si tratta di un altro atto da notificare all'inquilino in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale notifica al moroso che in una determinata data, ad una determinata ora si recherà presso l'immobile che occupa per buttarlo fuori nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente con l'assistenza della forza pubblica. (Qui siamo praticamente nelle mani dell'Ufficiale Giudiziario che a sua discrezione, in base alla mole di lavoro e alle pratiche che ha da svolgere, può fissare una data vicina a uno o due mesi o lontana... sei o sette mesi...).
   E' in questa fase che il proprietario deve dimostrare di essere in regola con le tasse (ICI, IRPEF, Registro) e quindi fornire all'avvocato copia delle ricevute di pagamento dei tributi. Occorre mettersi a cercare in casa dove sono finite le ricevute, trovarle, andare in copisteria e farne delle copie da portare all'avvocato che le allegherà agli atti. (Conviene cercare un avvocato vicino a casa, altrimenti non avrete idea del tempo che si perde in viaggi avanti e indietro; pura vessazione dei proprietari da parte dello Stato).
   
   
6. Ufficiale giudiziario. Se siamo proprio sfigati e l'inquilino è ancora lì, ecco arrivare, dopo circa un anno e forse anche più dall'avvio della pratica, il sospirato Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica, farà cambiare la serratura della porta di casa al fabbro il quale deve essere stato preventivamente chiamato dal proprietario il quale lo dovrà poi pagare.
   
   
7. Verbale di rilascio. A conclusione di tutta la trafila segue il "verbale di rilascio immobile" un atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.
   
   Ma non è mica finita qui !
   
   
8. Inventario. Se nell'immobile sono rimasti i mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà una dettagliata distinta di tutto quello che c'è e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. (E qui noi proprietari restiamo fregati un'altra volta, perchè se l'inquilino non se li viene a prendere, deve provvedere il proprietario a fare lo sgombero a proprie spese, salvo rifarsi sull'inquilino moroso, ma questa è una battuta, quindi deve disporre di un giaciglio idoneo ad ospitare i mobili non suoi se vuole realmente liberare il suo immobile, altrimenti li deve lasciare dove sono e avviare un'altra pratica burocratica...) insomma la storia è infinita...

Ovvero il sequestro e l'esproprio dell'immobile da parte dello Stato.

Il proprietario che dispone di una abitazione in città locata ad un inquilino e che vuole rientrare in possesso del proprio bene alla scadenza del contratto, deve seguire un iter burocratico che definire "via crucis" è ancora poco.

Aspettare. Infatti se l'inquilino non se ne va con le proprie gambe, occorre avviare la pratica di sfratto per finita locazione (una pratica legale costosissima) e aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare,aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, aspettare, praticamente la proprietà viene espropriata perché si fa in tempo a morire due o tre volte prima di poter rivedere la propria casa.

E' giusto tutto questo?

Perché lo Stato scarica sulle spalle del proprietario un peso così grande?

Update: lettera ricevuta il 25-12-2010 da un lettore

Gentile Proprietaricasa.org:
sono un piccolo proprietario di appartamenti. Volevo anzitutto augurare a tutto lo staff di "proprietaricasa.org" un Buon Natale e prospero e sereno 2011!

Ciò detto, volevo segnalare una cosa importante a favore di Noi proprietari di appartamenti. In particolare, nel Vs. dettagliato iter de "La via crucis dello sfratto", mi preme sottolineare che è anche intervenuta la Corte costituzionale con propria sentenza n. 333/2001depositata il 25/09/2001 (consultabile anche a mezzo internet digitando il n. di detta sentenza sui più comuni motori di ricerca). In particolare, la Corte costituzionale è intervenuta dichiarando l'incostituzionalità dell'art. 7 della legge n. 431/98 (Zagatti) che prevedeva l'obbligo: i) di pagamento dell�imposta di registro sul contratto di locazione; ii) della denuncia, nonché iii) relativo pagamento dell�ICI; e iv) pagamento dell'IRPEF (sui canoni di locazione percepiti) prima di procedere all�esecuzione dello sfratto contro l�inquilino. Tutti gli estremi della registrazione e dei pagamenti dovevano, poi, essere riportati sull'atto di precetto da notificare all'inquilino esecutato, pena la improcedibilità dello sfratto.

L�art. 7 citato � stato dichiarato incostituzionale perchè in contrasto con l�art. 24, comma 1 della Costituzione che attribuisce a tutti i cittadini il diritto di agire in giudizio per la tutela dei loro interessi.

Da quanto sopra, ai fini dell'esecutività dello sfratto e del rilascio dell'immobile, nulla osta la posizione fiscale del locatore. Anche la Corte Suprema di Cassazione ha confermato questo principio con propria sentenza n. 11604/2005.

Grazie per aggiornare il Vs. portale internet, cos� da rendere Noi proprietari di immobili pi� felici ;)

un Vs. sempre affezionato lettore