I proprietari di casa

Gli effetti della certificazione energetica: profili critici degli sviluppi normativi e circolazione degli immobili.

Il concetto d'efficienza energetica, nella sua nuda espressione semantica, appare qualcosa d'astratto, lontano dal sentire e dalla sensibilità comune: eppure, ha un impatto nevralgico ad amplissimo raggio, sia in tema di tutela dell'ambiente (in ragione del minor impiego di risorse energetiche), sia, molto concretamente, andando a toccare il più intoccabile dei beni, per quello che è la mentalità italiana, ossia la casa.

Il concetto d'efficienza energetica, per quanto presente nel Nostro ordinamento da molti anni (si pensi alla L. 10/91) è ancora lontano dalla preoccupazione degli acquirenti d' immobili, per quanto poi, quando le doglianze sono formulate, vuoi per problemi d'isolamento termico ( e conseguente proliferazioni di muffe o altri fenomeni), vuoi per dispersione di calore, tutti hanno la possibilità di rendersi conto del problema.

Per quanto attiene l'incidenza dell'efficienza energetica degli edifici, un'attenta disamina è stata operata, come sovente accade, da Legambiente, che, nel Comunicato Stampa del 16 settembre 2008, ha evidenziato l'incidenza della stessa sui consumi nazionali, attestando un impatto pari al 40%.
E non v'è chi non veda come detto impatto non abbia riflessi unicamente in termini di bilancia dei pagamenti, ma anche, e soprattutto, di uso intelligente delle risorse, e di difesa degli equilibri ambientali.

La Legge n. 133 del 6 agosto 2008, recentemente pubblicata sulla G.U., ha convertito in legge il Decreto-Legge 25 giugno 2008, n. 112, innovando profondamente l'ambito delle certificazioni energetiche degli immobili.
L'art. 35 comma 2-bis del D.L. 112/2008, come risultante dalla conversione in legge, interviene abrogando i commi 3 e 4 dell'art.6 e i commi 8 e 9 dell'art. 15 del D.Lgs. 192 del 2005, con le conseguenze sotto riportate:

• a) nel caso di cessione dell'immobile a titolo oneroso, il venditore non ha più l'obbligo di consegnare l'attestato di certificazione energetica all'acquirente, obbligo che, prima dell'avvenuta abrogazione del comma in esame, comportava, se non assunto, la nullità relativa del contratto di compravendita (artt. 6, co. 3 e 15, co. 8 D.Lgs. 192/2005).
• b) nel caso di locazione, è venuto meno l'obbligo, da parte del locatore, di consegnare o di mettere a disposizione del conduttore l'attestato di certificazione energetica, obbligo che in precedenza comportava anch'esso la nullità relativa del contratto di locazione (artt. 6, co. 4 e 15, co. 9 D.Lgs. 192/2005)

La cancellazione delle relative disposizioni contenute nel Decreto Legislativo n. 192 del 2005, peraltro, determina una situazione di grave incertezza normativa.

Con il D.Lgs. 192/2005, infatti, l'Italia diede attuazione alla Direttiva 2002/91/CE (art. 7, co. 1°), secondo la quale gli Stati membri devono provvedere a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario, o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario.

Ritenendo la norma UE direttamente applicabile nel nostro ordinamento, si dovrebbe concludere che l'abrogazione del D.Lgs. 192/2005 escluda l'obbligo di allegazione alle compravendite, ma non quello del venditore o del locatore di consegnare la certificazione energetica. La Direttiva europea impone infatti, in modo preciso, che le norme italiane debbano quantomeno prescrivere la consegna della certificazione: circostanza che non si verifica.

Da un recente studio svolto dal Consiglio Nazionale del Notariato è emerso che dalle disposizioni della Direttiva non deriva alcun obbligo di allegazione all'atto dell'attestato di certificazione energetica. L'atto normativo comunitario, infatti, vincola gli Stati solo a prevedere che tale attestato sia messo dal proprietario a disposizione del futuro acquirente o locatario, lasciando gli stessi liberi circa le modalità di realizzazione di tale risultato.

Ad ogni modo, molte Regioni hanno legiferato in materia di prestazione energetica degli edifici, restringendo sempre più il campo di applicazione del decreto attuativo, il quale, per effetto della clausola di cedevolezza - che prevede che le norme statali siano sostituite dalle norme regionali, ove adottate - è applicabile solo alle Regioni ancora sprovviste di proprie norme. Per esse infatti, l'abrogazione dei commi 3 e 4 dell'art. 6 e dei commi 8 e 9 dell'art. 15 del D.Lgs. 192/2005, è da ritenersi immediatamente operativa a partire dall'entrata in vigore della Legge 133/2008, legge di conversione del Decreto Legge 112/2008.

A riguardo, l'inconveniente maggiore che deriva dall'adozione, nel nostro Paese, di un diverso regime normativo in materia di certificazione energetica, è dato dal fatto che ogni Regione può adottare differenti sistemi e procedure di certificazione, differenti metodologie di calcolo, sottoponendo i cittadini delle diverse Regioni ad un trattamento non uniforme. Infatti, potendo ogni Regione legittimamente legiferare, si assiste ad un proliferare di schemi e procedure di certificazione non omogenee tra loro, che creano confusione, dato il rischio che ad edifici con la stessa prestazione energetica sia attribuita una classe energetica diversa a seconda della Regione in cui si trovano. Occorre dunque evitare che la certificazione diventi uno strumento poco efficace, solo formale e non trasparente per il cittadino.

Spetta al Ministero dello Sviluppo Economico stabilire un equilibrio tra il livello di regolamentazione centrale e quello periferico. Se la certificazione energetica aspira a rappresentare uno strumento di mercato più ampio, che riguardi anche i servizi energetici, spetta al Ministero citato regolamentare questo mercato, difendendo principi generali che devono essere poi tradotti in atti regionali, che riguarderanno gli aspetti di natura procedurale ed amministrativa.

L'analisi compiuta dal Consiglio Nazionale del Notariato, sulla disciplina comunitaria, infine, porta a ritenere prevalenti le ragioni che escludono la sussistenza in capo al Notaio non solo di un obbligo di allegazione della certificazione energetica, ma anche di documentazione della messa a disposizione della certificazione energetica dal proprietario nei confronti dell'acquirente o del locatore.

Esclusa la sussistenza di un qualunque obbligo di documentazione, resteranno, quindi, a carico dei notai gli obblighi di informazione e chiarimento nell'interesse delle parti sugli altri aspetti del D.Lgs. 192/2005 non toccati dalla legge di conversione. In particolare quelli relativi agli obblighi sussistenti in capo all'alienante di dotare l'edificio dell'attestato di qualificazione energetica e di metterlo a disposizione dell'acquirente.

Pertanto, alla luce della nuova formulazione del D.Lgs. 192/2005, fermo restando il solo riferimento alla fattispecie traslativa e non al negozio traslativo fatto dall'art. 6, comma 1-bis, citato in nota, deve ritenersi che la consegna della certificazione energetica potrebbe non essere contestuale al rogito, ma eventualmente precederlo o seguirlo. Sarà dunque importante predisporre un'adeguata regolamentazione contrattuale in ordine alla consegna del certificato.

Certo è che, accanto al venir meno dell'obbligo di allegare l'attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita, resterà fermo l'obbligo di redigerlo, previsto dall'art. 6 del D.Lgs. 192/2005.
Con riferimento, invece, alle Regioni nelle quali siano state emanate leggi o regolamenti in attuazione della disciplina statale, si dovrà continuare ad applicare la disciplina che prevede l'obbligo di allegazione della certificazione energetica.
In riferimento al disposto letterale dell'articolo abrogato, è opportuno valutare, infine, quali siano le effettive modifiche comportamentali nell'ambito del negozio di trasferimento immobiliare.

Sarà d'uopo che il proprietario, qualora in possesso della documentazione tecnica e amministrativa degli impianti installati nell'edificio, faccia consegna della stessa all'avente causa.
Nonostante la mancanza esplicita della previsione di alcuna menzione, da inserire nell'atto di trasferimento, circa l'ottemperanza a tale obbligo, continuerebbe a perpetuarsi l'opportunità che il Notaio dia notizia, nel corpo dell'atto, dell'avvenuta consegna di tale documentazione: sempre che la stessa esista, con tutta evidenza.

Quanto all'obbligo di allegare all'atto la dichiarazione di conformità o la dichiarazione di rispondenza, obbligo meramente documentale, in assenza di una prescrizione specifica sul punto (stante l'avvenuta abrogazione della norma che lo prevedeva), non dovrà essere più rispettato in atto, nemmeno in termini di mera menzione della concertata deroga tra le parti contraenti.

E' vero, peraltro, che, un Giudice Nazionale, investito della domanda, potrebbe accertare l'illegittimità della previsione normativa vigente, allorché non prevede l'obbligo di allegazione della certificazione energetica: tale decisione potrebbe essere conseguenza d'un'azione giudiziale, promossa dall'acquirente d'un immobile, in difetto della documentazione richiesta.

Al riguardo, va detto, la Commissione Europea ha chiesto chiarimenti al Governo italiano, che dovrà rispondere delle ragioni sottese all'accennata cancellazione dell'obbligo di allegare il certificato di rendimento energetico in sede di circolazione dell'immobile.

Nel frattempo, in data 6 marzo 2009, il Consiglio dei Ministri ha approvato il regolamento attuativo del D Lgs. 192/2005, che definisce i metodi di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici.

ALBERTO RINALDI
(Avvocato in Milano)
avv.alberto.rinaldi@rinaldilex.it