L' acquisto di una unità immobiliare è quasi sempre preceduto dalla stipula di una "promessa bilaterale di compravendita" detta anche "compromesso" o "contratto preliminare". L'atto che precede il rogito può essere stipulato con una impresa costruttrice, con una impresa non costruttrice oppure con un privato .
In ogni caso il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, ed è soggetto all'imposta di registro in misura fissa (168 euro) indipendentemente dal prezzo della compravendita.
In sede di preliminare nella stragrande maggioranza dei casi il promissario acquirente si impegna a versare una caparra ed un acconto dal che discendono imposizioni differenti :
- Acconto: se la vendita non è soggetta ad Iva si applica l'imposta di registro del 3%, che potrà essere detratta dall'imposta dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa) Se al contrario la vendita è soggetta a Iva, per l'acconto si dovrà emette fattura con Iva al 4% per la prima casa, 10% per la seconda casa, 20% se trattasi di abitazione di lusso.
- Caparra: si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,50%, anche per gli atti soggetti a Iva. Ma se per gli atti non soggetti ad Iva l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa), per la compravendita soggetta ad Iva ciò non è possibile per cui a fine operazione rappresenterà un costo aggiuntivo.
Fino a qualche tempo fa, nonostante l'obbligo previsto dalla legge, erano in pochi a registrare il contratto preliminare. Le cose sono radicalmente cambiata con l'introduzione di nuove regole che impongono di indicare dettagliatamente nell'atto di compravendita la specifica dei pagamenti avvenuti prima del rogito.
E' evidente che l'indicazione di un pagamento effettuato con un assegno bancario datato ed incassato due mesi prima del rogito, senza che risulti un collegamento con un compromesso registrato indurrà il Fisco ad operare un accertamento fiscale.
Un' altra ragione che ha indotto i contraenti ad operare correttamente risiede nel fatto che dal 1 gennaio 2007 gli agenti immobiliari sono obbligati a registrare tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (tra cui i contratti preliminari di compravendita). E visto che risultano responsabili "in solido" delle imposte dovute e non pagate, sono e saranno i primi ad esigere che l'adempimento venga assolto regolarmente.
Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia
esperto tematiche immobiliari
www.realessandro.it