Comperare e trasformare un "rustico" in abitazione, un sogno di molti.
Articolo curato da Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia.
La scelta di riconvertire ad abitazione fabbricati non più a servizio dell' agricoltura interessa sempre un numero maggiore di persone che sognano di lasciare le città per spazi verdi, più ampi e tranquilli. Il sogno è acquistare il classico “ rustico” ristrutturarlo secondo il proprio gusto, nel rispetto dell’ambiente e del paesaggio e trasferirvisi con la famiglia.
Occorre però prestare attenzione all’acquisto. E verificare se i precedenti proprietari non abbiano commesso abusi edilizi e/o non si siano preoccupati di iscrivere in Catasto il nuovo immobile. Ma quali sono le regole da seguire? Vediamole.
Permessi edilizi. Se il rustico è tutt'ora residenza dell' agricoltore (anche se non è situato necessariamente sui campi che coltiva), la ristrutturazione è in genere sempre possibile. Stesso discorso per i fabbricati agricoli che servono alla coltivazione del fondo. Viceversa, se sorge su una zona agricola non edificabile, e il proprietario non è un agricoltore, occorre valutare se il regolamento edilizio e soprattutto il piano regolatore, le sue varianti e norme di attuazione, consentono la trasformazione in abitazione, che comunque in genere è equiparata a una nuova costruzione e pertanto occorre richiedere il Permesso di Costruire con la conseguenza di dover sostenere ex novo il "contributo di costruzione" composto dal "costo di costruzione" da monetizzare e dagli "oneri di urbanizzazione" in parte monetizzabili e/o compensabili con opere di pubblica utilità da concordare (secondo apposita "convenzione") con il Comune ( es. canalizzazioni, conduttore dell' acqua , fognarie, verde pubblico, strade, intubamento rogge, etc.).
I rustici trasformati ad abitazione in verità subiscono in genere un trattamento particolare rispetto alle nuove costruzioni: la ristrutturazione è in genere consentita se si conserva la sagoma esterna, se si usano materiali tradizionali (mattoni pieni, coppi per il tetto, travertino per i bordi delle finestre, etc.) e rispettate le nome igienico sanitarie anche particolari (es: fossa biologia, pozzi, etc.) Talora sono autorizzati limitati incrementi di volumetria (del 20-25% massimo) da utilizzare per strutture accessorie (casotti caldaia, servizi igienici, box, eccetera). Insomma occorre concordare l’intervento con il Comune.
Il Catasto. Come è noto, tutti i fabbricati e i terreni esistenti in Italia, dovrebbero essere riportati negli archivi catastali, recentemente informatizzato. Vi vanno annotate anche le trasformazioni importanti quali i frazionamenti, le unificazioni, il passaggio di proprietà etc.
Esistono due tipi di archivi catastali. Il primo è il Catasto Terreni e il secondo è il Nuovo Catasto Fabbricati urbani. Nel primo le mappe riportano in pianta bidimensionale i contorni dei terreni e dei fabbricati. Nel secondo i fabbricati sono riprodotti sempre in pianta, ma piano per piano e con le ripartizioni interne.
E' evidente che al Catasto Terreni un grattacielo di trenta piani può apparire di identica grandezza di una villa unifamiliare.
Fino a non molto tempo fa i rustici agricoli, se destinati alla coltivazione del fondo, erano riprodotti solo al Catasto Terreni, come rettangolini privi di ulteriori indicazioni. Questo perché il Catasto aveva fini essenzialmente fiscali, e non importava sapere, per esempio, di quanti piani fossero. Infatti, ai fini delle imposte, i rustici agricoli erano considerati parte del terreno su cui sorgevano, ed erano privi di una tassazione autonoma.
Solo nel caso che fossero "sganciati" dal terreno su cui sorgevano, divenendo abitazioni autonome diverse da quelle dell’agricoltore, andavano "iscritti" nel Nuovo Catasto Fabbricati. In quel caso la loro pianta, piano per piano, andava riportata negli archivi e il fabbricato riceveva una "rendita catastale" autonoma, cioè un imponibile fiscale parametrato al loro nuovo uso, alla grandezza, e al loro pregio edilizio.
Accatastamento. Il Fisco si è poi reso conto dell' errore fatto accatastando in quella maniera: non possedendo una visione tridimensionale degli immobili e disponendo in gran parte di mappe vecchie, illeggibili, non aggiornate, non riusciva a esercitare un serio controllo, cosa di cui alcuni cittadini approfittarono dolosamente compiendo abusi di ogni sorta.
Alcuni Comuni virtuosi hanno cercato di arginare il fenomeno mappando dall’alto con foto aeree, i terreni, in modo di avere una visione del territorio affidabile ed aggiornata e intercettare gli abusi fino all’entrata in vigore del Dpr 23 marzo 1998 n. 139 che ha stabilito che i rustici vigenti fossero annotati anche presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano, a cura dei proprietari tramite tecnici abilitati, a condizione che il fabbricato fosse nuovo oppure modificato "nello stato o nella destinazione", dopo l'11 marzo 1998.
Questi rustici beneficiano di una categoria e classe catastale e di una rendita "virtuali", nel senso che non ha alcuna utilità finché il fabbricato agricolo non passa di mano ad altri o il suo proprietario non cessa di essere agricoltore. Solo allora il il fabbricato inizia a pagare le imposte separatamente dal terreno.
Invece i rustici trasformati in abitazioni (o anche in altri usi, diversi da quello agricolo), prima dell’11/3/1998 andavano già separati dal terreno, censiti, e tassati.
In conclusione, quindi, i rustici agricoli "veri" appartengono a due categorie: quelli iscritti separatamente in Catasto (pochi) e quelli che ancor oggi sono aggregati al terreno e non hanno piantine ufficiali proprie. Chi li compra deve perciò incaricare un tecnico che dovrà presentare documentazione fotografica del rustico prima dell’ ottenimento del permesso di ristrutturazione; ciò servirà per identificare cosa c’era, l’esistente, e capire cosa si possa fare.
Precisazione: nella stesura dell’articolo si è attinto fra l'altro ad uno studio (pubblico) di Confappi.
Ennio Alessandro Rossi
commercialista in Brescia
studiorossi.ennio@virgilio.it