Affitto una casa ( ma anche un negozio, un ufficio etc.) e se poi decido di comperala mi viene scalato il canone pagato. Parliamo del “Rento to Buy” e delle garanzie introdotte recentemente che rendono più appetibile l’istituto.
Trattasi di un contratto misto composto da una locazione con opzione di acquisto entro una certa data; in gergo è noto come “ Rent to buy” (dall'inglese: affitto per comperare ). L’art.23 del DL 133/2014 in vigore dal 12 settembre 14, ha introdotto a favore del possibile futuro acquirente significative garanzie a tutela dei rischi che impedivano il decollo di questo interessante istituto, istituto che potrebbe aiutare coloro che desiderano acquistare una casa ma non dispongono della liquidità per versare quel 30% del prezzo che poi renderebbe possibile accendere un mutuo per il restante 70%.
Andiamo dritti al cuore del problema con un semplice esempio: Rossi (locatore-promittente ) affitta un appartamento a Bianchi (conduttore-promissario) al prezzo di 600 euro mensili con la facoltà da parte di quest’ultimo di acquistarlo entro 6 anni, ad un prezzo oggi stabilito in 120.000 euro imputando in conto corrispettivo una parte del canone pagato mensilmente (es. 400,00 euro).
In sostanza dopo 6 anni Bianchi avrà maturato un credito di euro 28.800,00 ( 400 mensili x 12 mesi x 6 anni ) e potrà comperare contraendo un mutuo integrale di euro 91.200,00 (120.000-28.800). In sostanza alla firma del contratto misto originario (locazione + opzione di compravendita ) si stabilirà quale parte di quanto versato mensilmente sia imputabile in conto canone locativo (nell’esempio euro 200 ) e quanto imputabile in conto corrispettivo (nell’esempio euro 400 ) dell’unità immobiliare se il conduttore a fine locazione decidesse di comperare.
In siffatta maniera si rende fattibile, seppure a distanza, la compravendita che diversamente non si sarebbe potuto eseguire stante l' incapacità economica del conduttore, futuro compratore.
Ma dove sta la novità? Prima della entrata in vigore delle norma citata il contratto succitato era comunque fattibile ma esponeva a grossi rischi il futuro acquirente nell’ipotesi che nel corso dei sei anni ipotizzati (ma potrebbero essere anche 10) il promittente fallisse, truffasse o incappasse involontariamente in altra disavventura. La novità sta nelle garanzie fornite dalla norma al possibile compratore consistenti in un sicuro scudo protettivo da possibili perdite economiche per cause a lui non imputabili.
L'avvenuta regolamentazione del “Rent to buy” consente che il contratto misto originario (contratto di locazione con opzione di acquisto) venga “trascritto” in un registro pubblico tenuto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliare (a Brescia è situato in Via Marsala ). La trascrizione costituisce un “marchio” impresso sul registro che segna un diritto che nessuno può ne ignorare nè “scavalcare“ . Per ottenere questo beneficio (trascrizione e conseguente pubblicità ) occorre che l’atto sia stipulato presso un Notaio. Il tempo massimo di durata della protezione data dalla trascrizione è di 10 anni.
Dettagliatamente l’effetto della “trascrizione“ determina irrinunciabili fondamentali protezioni; infatti :
- Se dopo la stipula del contratto misto (locazione-opzione di vendita) il bene subisse l’iscrizione di una ipoteca giudiziale, un pignoramento o quant’altro, ciò non inciderebbero sul diritto del potenziale conduttore-acquirente proprio perché con “la trascrizione“ egli ha informato i terzi dei suoi diritti e del suo credito stabilendo un primato che prevale sugli altri che hanno trascritto il titolo dopo di lui. Unica attenzione va prestata al caso in cui il locatore-venditore avesse in corso all’atto dell’inizio della locazione un mutuo ipotecario anche volontario perché in questo caso se interrompesse il pagamento delle rate la banca porrebbe il bene all’asta prevalendo su tutti appropriandosi di tutto il ricavato . In tal caso occorre coinvolgere la banca nel contratto in modo tale che il pagamento del canone sia intercettato dalla banca a soddisfazione/ tacitazione del credito nato con la concessione del mutuo al locatore-venditore.
Analogamente se oggetto del contratto misto è un'abitazione in corso di edificazione da parte del costruttore, vige il divieto di stipulare il contratto qualora l'immobile risulti oggetto di ipoteca seppure volontaria, salvo che detta ipoteca non sia frazionata e al conduttore sia accollata solo quella quota parte riferibile a quella unità che intende comperare; in tal caso, i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento del mutuo frazionato. - Se nel periodo di durata della locazione mista il venditore intendesse fare “lo sgambetto” e cedere l’immobile ad un terzo (c.d. compagno di merende) a costui verrebbe opposta l’esistenza del Rent to Buy, vanificando l’imbroglio e facendo salvi tutti i versamenti e diritti nascenti fin dall’origine.
- Se Locatore-venditore per un verso o per l’altro risultasse inadempiente al conduttore-compratore rimarrebbe fermo quanto meno il diritto alla restituzione delle somme versate ai fini del Rent to Buy in quanto tale diritto di credito è supportato da privilegio speciale così che l’eventuale ricavato della vendita all’asta dovrà essere destinato prioritariamente al rimborso del credito maturato.
- In caso di fallimento del locatore-promittente venditore, il contratto proseguirebbe con gli assegnatari essendo assai improbabile e limitata la possibilità di esperire un‘ azione revocatoria.
E se fosse il conduttore-promissario l’inadempiente?
In questo caso il locatore avrebbe diritto alla restituzione dell'immobile e al trattenimento di tutto il canone (nell’esempio di tutti i 600 euro mensili) a titolo di indennità. Analogamente in caso di fallimento del conduttore, il curatore potrà recedere dal contratto restituendo l'immobile al locatore che pure avrà diritto a trattenere a titolo di indennità i canoni “misti” percepiti.
Va da se che nell’esecuzione di un transazione così articolata sia consigliabile che le parti contraenti si facciano assistere da professionisti specializzati già dall’inizio delle trattative
Comperare casa senza soldi : "Rento to buy"
Gli insigni esperti (vedi nota in calce) ci spiegano che siamo di fronte ad una fattispecie contrattuale nuova diversa dalla classica “locazione“, tutta da ridefinire.
Nel nuovo contratto “ RTB“ sorge a favore del conduttore (futuro possibile acquirente ) un diritto di godimento dell'immobile abbinato ad un diritto opzionale o automatico. Nel primo caso rientra l'ipotesi contrattuale che vede il conduttore beneficiare di un'opzione di acquisto (alla fine del periodo previsto posso a mia scelta comperare o rinunciare ); nel secondo si palesa un contratto ad esecuzione obbligatoria (con il pagamento dell'ultima rata diverrò automaticamente proprietario, senza dover o poter esercitare alcuna opzione in tal senso).
Le premesse sono di tutto rilievo: se il contratto di Rtb non contraddistingue una locazione “qualificata“ ma un contratto “altro” , non dovrebbero applicarsi le norme vincolistiche ex legge 392/1978 o legge 431/1998 in particolare in tema di durata minima dei contratti, automatico rinnovo, disdetta per impedirne il rinnovo, etc..
I rapporti tra locatore-concedente e conduttore discendono direttamente dall'articolo 23 del Dl 133/2014 (ndr : la norma che ha introdotto il rent to buy), il quale li disciplina facendo richiamo alle norme civilistiche dell'usufrutto con tutte le conseguenze che esso comporta ('inventario iniziale oneri di custodia, di amministrazione e manutenzione ordinaria o straordinaria , le riparazioni straordinarie e le conseguenze sul proprietario che rifiuta di eseguirle o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo (in tal caso il conduttore potrebbe farle eseguire a proprie spese salvo il diritto al rimborso ) etc.
Restano poi in sospeso le problematiche legate alla eventuale procedura di sfratto (ex art.658 Cpc) se il conduttore non adempie; oppure se il concedente debba ricorrere all'azione esecutiva di rilascio, ex art. 2930 del Codice civile tenuto in debito conto delle conseguenze date dall’inadempimento, se previste, nell’atto notarile obbligatorio; se infatti concludono gli articolisti, l'obbligo di rilascio sia contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo (articolo 474, ultimo comma, del Codice di procedura civile) e quindi consentire di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.
Sintesi a cura di EnnioR
Estrema sintesi (nel rispetto dell’art. 10 della Convenzione di Berna) tratta dall’articolo de “Il sole 24 ore” del 24 settembre 2014 a firma Angelo Busani e Emanuela Lucchini Guastalla;