Associazione Liberi Amministratori Condominiali

Associazione Liberi Amministratori Condominiali

MEMORIA DI INTERVENTO

Del Presidente Nazionale

Per la consultazione nanti la

I Commissione del Consiglio Regionale della Liguria

Del 22 luglio '02

Per la proposta di legge regionale sull’istituzione dell'albo degli

amministratori condominiali

Relazione

Esame preliminare della Relazione alla proposta

Al fine di manifestare le perplessità di questa nostra associazione alla proposta avanzata dai Consiglieri Gadolla e Minasso, riteniamo muovere preliminarmente alcune critiche alla relazione illustrativa alla proposta stessa.

Salta immediatamente all’occhio, fin dalle prime righe, la contraddizione cui sono incorsi i promotori nel momento in cui affermano che la professione sia chiamata a collaborare a iniziative “che interessano problematiche nazionali” e, quindi, prevedono l’istituzione di una nuova professione a livello regionale, con una protezione limitata all’ambito territoriale ligure, con ciò riconoscendo di intervenire in un ambito nazionale con previsioni locali.

Le critiche più rilevanti, peraltro, sono da muoversi nel momento in cui si ritenga l’istituzione di una nuova professione risolvere problemi dei consumatori.

Si sostiene, infatti, che la forte presenza di normative specialistiche (ottanta circa) a livello nazionale, oltre quelle locali, nonché le caratteristiche della professione che spaziano dal diritto, alla ragioneria al fisco, renderebbe necessaria la verifica del bagaglio culturale dell’amministratore, attraverso la creazione di una selezione.

A tale assunto può essere agevolmente obiettato che è tecnicamente impossibile che un professionista sia esperto in qualche centinaio di materie, delle discipline più disparate, anche se relative al campo immobiliare, quando il singolo professionista (avvocato, architetto ecc.) trova già necessario (e impegnativo) individuare ed apprendere una propria specializzazione nel suo campo; la teoria affermata nella relazione, semmai, rende ancor più idea di quanto minima sia la conoscenza della professione di amministratore da parte di coloro che intendono istituire l’albo.

Invero, quello che è sfuggito al promotore è il fatto che il compito dell’amministratore sia quello di amministrare; ciò che è sfuggito, e non è cosa da poco, è il fatto che non sia stata individuata l’importanza della “scienza dell’amministrazione” attraverso lo studio dei procedimenti. E’ poco importante che un amministratore sappia a memoria la normativa sulle caldaie, quando non è in grado di comprendere il momento in cui sia necessario rivolgersi alla consulenza dell’esperto; è la corretta gestione del procedimento che comporta l’ordinata esecuzione del compito e, soprattutto la necessaria trasparenza dell’ operato dell’amministratore ! Di ciò il promotore non pare essersi avveduto, per questo motivo non è data una reale conoscenza della materia.

Secondo motivo richiamato è quello relativo all’esclusione dei “dopolavoristi e pressappochisti” attraverso l’introduzione di un esame e di corsi appropriati; la domanda che sorge immediata e “chi controlla i controllori?” In ogni albo oggi esistente sono previste commissioni d’esame di istituzione governativa, con componenti provenienti da diverse istituzioni (professionisti, magistrati, docenti universitari ecc.); nell’ipotesi in esame sarebbero gli stessi professionisti (magari iscritti di diritto), senza alcun intervento esterno, a valutare la preparazione dei nuovi aspiranti; questo appare alquanto singolare, e pericoloso.

La mancata conoscenza della professione, da parte dei promotori, viene evidenziata nel momento in cui la relazione tratta delle “gare d’appalto”. Fino a prova contraria, infatti, non è l’amministratore a stabilire le regole delle gare d’appalto, né a stabilire quale prezzo sia più conveniente, ma l’utenza stessa; dalle affermazioni dei promotori si evince che il pericolo più volte annunciato dalla nostra associazione, di un’indebita colleganza tra amministratori e imprese edili è tutt’altro che lontano.

Circa gli adempimenti della targhetta nei portoni e dell’iscrizione dei condomini presso il collegio si tratterà in seguito, sta di fatto che si evidenzia il pericolo della mappatura della città, soprattutto tenendo conto del fatto che pochi (i partecipanti al collegio) avrebbero libero accesso alle informazioni; il pericolo di una gestione delle informazioni da parte di pochi a danno degli altri professionisti è evidente.

Esame della proposta

Profili di incostituzionalità

Il parere del Prof. Avv. Vittorio Angiolini, condensa quelle perplessità che sono sorte ai più, nonchè al Consiglio di Stato e, di recente, persino allo stesso Ufficio Legale della Regione Liguria.

La proposta di legge contiene profili di incostituzionalità dal momento in cui:

Nella proposta di legge non è presente una precisa delimitazione delle attività professionali disciplinate. I margini di incertezza sono enormi: il proprietario di numerosi stabili può amministrare i propri beni? Che non sia dato di conoscere la professione, da parte dei promotori, si rileva già dalla relazione illustrativa, nel momento in cui l’amministratore viene individuato quale “tuttologo” e nel momento in cui si assume del suo intervento nelle gare d’appalto (?).
Le legge costituirebbe una chiusura corporativa. Corsi, esami, organizzazione e procedimenti disciplinari verrebbero accentrati nella disponibilità di coloro che siano stati in precedenza abilitati.
La competenza delle Regioni in materia di professioni è concorrente con quella dello Stato, che emana i principi fondamentali. L’istituzione di una nuova professione non è consentita alle Regioni, e ciò anche a parere del il Consiglio di Stato.
L’art. 120 della Costituzione continua a vietare alle Regioni di adottare provvedimenti che ostacolino in qualsiasi modo la circolazione delle persone e delle cose tra le Regioni. Spetta all’imprenditore, infatti, decidere se situare l’impresa in una regione o ampliarla in altre, senza limite alcuno. La proposta presuppone l’obbligo di residenza in Liguria, quando persino in materia forense è stato eliminato il divieto di operare ”extra districtum”.
L’istituzione di una professione protetta, verrebbe ad incidere sulla normativa delle prestazioni d’opera intellettuale di cui al Codice Civile, quando la materia del diritto privato non è stata trasferita alle regioni.

La legge sarà sicuramente dichiarata anticostituzionale, ma nel frattempo quali saranno le conseguenze

CONCRETE CONSEGUENZE A DANNO DELLA COLLETTIVITA'

In definitiva, ciò che creerebbe le più dannose conseguenze a danno della collettività, sarebbe il trasferimento dal proprietario agli amministratori (di fatto ai collegi provinciali) del potere di amministrare liberamente i beni dei cittadini.

L'evidente pericolo è quello della creazione di un monopolio di pochi grossi studi a danno della collettività con le conseguenze di cui infra si tratterà.

1)-Chiusura corporativa a danno delle nuove generazioni: La legge appare già strutturalmente disposta a garantire il grosso studio a danno del piccolo e medio, stante la presenza di alcuni obblighi (targa nei portoni, mappatura della città) senz’altro a favore di chi già è presente in maniera rilevante nel territorio.

In primo luogo, il rischio è che, una volta eliminati i cosiddetti dopolavoristi o pressappochisti (questi ultimi non si comprende con chi coincidano o in che modo vengano individuati-ma per questo non è individuata bene neppure la professione-), i grossi studi, con propri partecipanti ai collegi, creino norme interne dirette alla sottrazione di lavoro ai piccoli e medi e limitino l’accesso a coloro che verranno assorbiti al loro interno, con la sottrazione alla collettività di una possibilità di occupazione.

Si è avuto un precedente a seguito dell’istituzione del sostituto d’imposta. Grossi studi, infatti, hanno approfittato della rinunzia di alcuni per acquisire i loro stabili; in certi casi, persino, hanno attratto professionisti al loro interno. Le conseguenze sono state disastrose. Di fatto la gestione è diventata disordinata e vi è stata un emorragia verso i giovani che hanno, di recente, acquistato numerosi stabili dai grossi studi. In presenza di un monopolio questa compensazione non sarebbe potuta avvenire e la cattiva gestione avrebbe imperato, protetta dal monopolio.

Il pericolo è che siano introdotte regole, sul falso presupposto dell’interesse pubblico, quale il divieto di pubblicità, il minimo di tariffa, l’obbligo di correttezza per chi intende subentrare in uno stabile dato dal divieto di presentare un prezzo minore del precedente professionista che, applicate capziosamente ed in maniera persecutoria nei confronti dei minori e dei giovani, ne producano l’esclusione dal mercato, garantito ai grossi studi da ben comprensibili facilitazioni.

2)-Aumento dei costi a carico della proprietà e danni alla collettività: Che esistano dei legami tra grossi studi di amministrazione e imprese edili non è un segreto per nessuno ed è logico: più un professionista può fornire lavoro ad un impresa più ha potere (non sempre a favore degli amministrati). In regime di monopolio le conseguenze saranno allargate anche ai professionisti del settore immobiliare, con diminuzione del lavoro per i giovani e aumento dei prezzi a favore delle grosse imprese di amministratori, professionisti e costruttori.

E' bene rilevare che, negli ultimi anni, si è assistito, con la crescita dei piccoli studi a danno dei grossi, ad un aumento delle cause (prima inesistenti) dei condomìni nei confronti degli amministratori deposti. Questo fatto, sicuramente provocato da una presa di coscienza dei proprietari, è stato altresì reso possibile dalla presenza di giovani amministratori, non vincolati da obblighi corporativi nei confronti dei grossi studi i quali, in passato, vi è il sospetto si siano “coperti le spalle” l’un l’altro.

Regressione della cultura del condominio:

Per concludere, va rilevato che, negli ultimi anni, la coscienza dei piccoli proprietari nei confronti della materia condominiale è cresciuta, anche in quanto è possibile, per questi ultimi, frequentare corsi al fine di poter tutelare i propri diritti. Con l’istituzione di un albo, il “sapere” condominiale tornerà ristretto a favore di pochi, con il ritorno alle passate “dittature” dell’amministratore, con le prevedibili conseguenze anche a livello economico.